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外資投行拋出中國樓市崩潰論 大規模刺激可能性很低

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發表於 7/5/2014 09:52 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

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今年國內房地產冷卻的速度遠超預期,野村、瑞信、摩根士丹利等外資投行拋出中國樓市崩潰論,大規模刺激可能性很低

【 時間:2014-5-7 8:16】



外資投行拋出中國樓市崩潰論 大規模刺激可能性很低
2014年05月07日
第一財經日報

  樓市之惑:小調整還是大崩盤?

  


  從港媒喊出“聽到了冰山碎裂的哢嚓聲”,到外資投行野村(Nomura)拋出“樓市崩潰論”,僅僅兩個多月。雖然有業內大佬屢斥崩潰論危言聳聽,但接下去樓市會是什麼走向,很多業內人士抱著“走一步看一步”的謹慎態度。種種跡像表明,今年國內樓市冷卻的速度遠超預期。

  國家統計局公布的數據顯示,1~3月,全國商品房銷售量價齊跌,房地產開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看;據中國指數研究院[微博]監測,4月,全國100個城市中近半數房價環比下跌;4月,上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米,環比減少4.7%,同比減少 21.0%。

  野村認為,中國房地產調整已經開始。大規模的住房供應過剩,再加上開發商資金短缺,造成了中國住房市場的滑坡,或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。“問題已經不是房地產市場是否會出現調整,而是這個調整會有多嚴重。”

  除了野村,瑞銀、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中國樓市的行列。

  摩根士丹利最新發表的研究報告稱,預期內地樓市在未來數個月內將出現銷售、平均售價均趨惡化的情況。

  多名接受《第一財經日報》采訪的業內人士均認為,樓市下行趨勢已經基本確立,各城市之間的分化日趨明顯,至於樓市是否將會崩潰,則眾說紛紜,難以達成一致。

  昨日,華爾街日報中文網啟動了“中國樓市泡沫是否開始破裂”的投票,截至今晨零時,共有2150人參與投票。其中,45%的人認為已經開始破裂,41%的人認為即將開始破裂,僅15%的人認為沒有泡沫,不會破裂。

  一二線告急

  4月的一個下午,在中國民營經濟最為活躍的浙江省義烏市,幾名圍坐在一起的企業家正在大吐苦水。“做實業的,現在沒有幾個日子好過。”中型開發商李明(化名)告訴《第一財經日報》,難得的朋友聚會,最後變成了一次“吐槽大會”。

  今年3月,在多個東部城市擁有樓盤的李明,果斷決定降價促銷。“在江蘇一個地級市賣了7500萬,但是基本沒賺到錢。”然而,隨著三四線樓市不斷走弱,價格出現降了再降的勢頭。

  “真的沒想到,4月樓市會比3月還差!”日前,李明告訴記者,該公司旗下樓盤的實際銷售情況只有預想的一半左右。“3月搞過一波促銷,去化了一批房源,但4月之後,就基本賣不動了。”

  在距離義烏幾千公裡外的遼寧沈陽,開發商劉強(化名)剛把公司旗下的一個城市綜合體項目“緊急剎車”,叫停了一幢規劃超過200米的超高層。“說實話,我有些後悔到這個城市投資,接下去不知道會發生什麼。”劉強說。

  “緊急剎車”並不容易,這幾天,劉強正在和該項目的施工方陷入一場糾紛。施工方不願意解除合同,但劉強執意“喊停”。

  5月5日,沈陽渾南新區出讓的五幅土地中,有四幅遭遇流拍,另一幅接近底價成交。在劉強看來,沈陽土地市場的遇冷已是必然。“沈陽的住宅庫存量較大,去化周期長,而商業項目的潛在供應更是大得驚人。”

  據克而瑞研究中心提供的數據,截至今年3月底,沈陽商品住宅存量為1463萬平方米,同比增加48%,消化周期達到15.1個月,同比上升69%。此外,沈陽土地的消化周期為2.08年,在二線城市中排名靠前。

  感受到涼意的還有回遼寧營口探親的地產人李欣(化名),她在自己的微信朋友圈寫道:“營口今年由於銀行貸款出現資金問題,導致大量開發商的在建樓盤停工,出現了很多爛尾樓。高層住宅的空置率很高,樓市泡沫很大,說是‘鬼城’並不為過。”

  在網上流傳的一份萬科副總裁毛大慶的內部演講稿中,營口被形容為樓市過剩到“不可理喻”。盡管萬科官方稱這份講話部分內容失實,但業內認為萬科對樓市前景並不樂觀。

  業內的另一個看法是,三四線樓市情況堪憂,二線樓市分化加劇,一線樓市相對堅挺。但今年部分二線城市房價“失守”,一線城市樓市成交量大幅下滑,出乎不少人的意料。

  去年樓市地市熱火朝天的浙江杭州,如今迅速墜入降價漩渦不能自拔。5月5日,杭州市區土拍現場,杭政儲出[2014]10號和11號兩幅地塊都只有一家單位報名,最終均加價100萬元直接成交。

  一線城市似乎也無法獨善其身。據中國指數研究院監測,4月,北上廣深四個一線城市商品房成交面積環比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%;1~4月,北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。

  淺V還是深V

  “目前市場逐步下行的趨勢已經確認,今年房地產市場‘V形底’的深度取決於政府對GDP 7.5%左右既定目標的追求度。”一位閩系房企負責人對《第一財經日報》表示,如果7.5%的目標是一定要達到的,那麼,今年房地產市場的“V形底”就會比較淺,如果政府對7.5%目標的追求不那麼強烈,“V形底”就會比較深。

  地方政府明顯坐不住了。日前,安徽銅陵官方披露的一則“樓市促進意見”撩撥市場,被認為是地方政府樓市“微刺激”的又一表現。

  自南寧打響地方政府救市第一槍之後,很快就有其他城市跟進。4月以來,江蘇無錫、天津等地紛紛出台樓市新政,通過調整限購範圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段,希望為房地產市場松綁。

  不過,在一些外資投行看來,“中國政府在應對相關問題上沒有太多的回旋余地。”野村認為,中國政府的政策選擇極為有限。如果繼續執行微刺激措施,那麼今年的GDP增速可能會降至6%以下。

  另外一種選擇是,加大貨幣和財政政策的力度,比如,將銀行存款准備金率下調0.5個百分點,同時大規模增加政府支出。野村預測,這樣做政府可能會將今年的經濟增長率提高至7.4%。

  但野村認為,采取這樣的方式只會令中國住房供應過剩的狀況惡化,把經濟下滑的時間推遲一年而已。

  種種跡像表明,中央政府今年出台大規模的樓市刺激政策的可能性很低。

  4月底,新華社發表了題為《樓市明顯降溫政府淡定面對》的文章。文章認為,在宏觀經濟出現下行壓力之時,不輕易出台政策刺激房地產市場,不放松樓市既定的調控政策,寧願承受市場理性回歸帶來的代價,也不重復以前的老路——在不少業內專家看來,這些做法正是將房地產此前的“興奮劑”角色逐步拉回到“產業帶動”的原始功效上,是房地產“支柱”作用的本位回歸。


  在仔細閱讀上述文章後,一大型地產公司董事長對《第一財經日報》稱:“中央對房地產的態度已經很明確了,不會再重復2009年的一幕。”

  爭議崩潰論

  “外資投行提出樓市崩潰論並不意外,但我個人關心的是,它的論據是什麼。”上海中原地產市場研究部總監宋會雍對《第一財經日報》稱,樓市過剩這個基本成立,但是開發商資金鏈緊繃的描述並不客觀。“現在不少大開發商的資金狀況還是不錯的,市場調整,反而是大魚吃小魚的機會。”

  旭輝集團(00884.HK)董事長林中也不認同樓市崩潰論。他對本報記者表示:“今年的房地產市場不會太好,也不會太差,整體來看是一個短周期的波動,談不上泡沫的破滅。不過,旭輝不會進入風險較大的三四線城市。”

  林中認為,中國的城市化進程還遠未結束,在這之前,中國房地產市場中長期的價格曲線是波浪上升的,即每一輪的波谷比上一輪的波谷高,每一輪的波峰比上一輪的波峰高。”

  中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對媒體稱,整體樓市目前是小拐點,也有少數城市出現大拐點。

 樓主| 發表於 7/5/2014 09:54 | 顯示全部樓層
在全國二十余個城市中,真正出現直接降價的城市只有6個,實質性降價樓盤也不過9個,其余多為減少首付成數、特價房、團購房產等常見的促銷形式

【 時間:2014-5-7 8:18】



媒體稱樓市降價假摔居多:直接降價城市只有6個
2014年05月07日
上海證券報

  樓市降價追蹤:假摔居多

  ☉記者 朱楠 ○編輯 邱江

  盡管自2月杭州德信北海公園宣布降價後,降價風波在多地持續發酵,但據記者了解,在全國二十余個城市中,真正出現直接降價的城市只有6個,實質性降價樓盤也不過9個,其余多為減少首付成數、特價房、團購房等常見的促銷形式。

  記者測算上述9個項目樓板價在降價後售價中的占比發現,這些項目樓板價占目前售價比重多在40%至60%之間,如果考慮土建成本和資金成本,除少數樓盤由於前期地價較低,降價後仍有獲利空間外,其他樓盤大多已經貼近成本線,虧本風險驟增,高地價項目在樓市下行通道中風險凸顯。

  直接降價鮮見

  近期,樓市降價傳聞此起彼伏,但據中原集團研究中心昨日發布的一份調研報告,在其調研的21個城市中,截至4月30日,只有杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市有樓盤采取直接降價的方式促銷,且降價項目以高端樓盤為主,降價幅度在5%至25%。

  “在現有的各種促銷模式中,除直接降價外,其他主要包括低首付(零首付)、特價房、新盤低開入市以及團購等。”中原集團研究中心劉淵告訴記者,與其他促銷方式相比,降價是開發商最後的選擇,目前各地真實降價的案例仍不多見。

  “年初以來新房市場的低迷至今未有明顯改觀,隨著上半年業績周期臨近,預計5、6月將有更多上市房企加入降價促銷隊伍。”劉淵表示,目前來看,各地降價可謂“雷聲大,雨點小”,實質性降價行為並不多,房價遠沒有跌到開發商“肉裡”。根據近兩周的數據趨勢,預計5月新盤供應將出現回升,實質性降價一旦蔓延,有望帶動成交量有所改善。

  高地價項目“貼身肉搏”

  上述6個已現實質性降價的城市多為庫存積壓嚴重的樓市“重災區”,如杭州、常州等。經測算,在杭州、常州、成都等地出現實質性降價的9個項目中,多數項目降價後,土地價格占售價比重約在40%至60%左右。粗略估計其建安成本為3000元/平方米,加上資金成本,多數地價占比60%的項目已經貼近成本線,但由於這些項目大多屬於尾盤,降價前的收益占比較高,因此還不至於虧本。更有少數樓盤,由於拿地時間長,即便降價後,地價占比依然很低,如成都星河灣鉑雅苑,樓面地價僅為1086元/平方米,僅占目前售價的16%,即使資金成本較高,降價後依然有獲利空間。

  在這9個項目中,位於常州新北區的九龍倉年華裡是目前風險最突出的一個項目。該項目於2013年7月開盤,截至降價前總共銷售約223套;今年3月17日該項目開始降價,高層部分每平方米降價1000元,降價幅度約17%,截至4月28日已銷售189套。由於是項目整體降價,其地價占房價比重由降價前的56%升至降價後的67%,再加上建安、資金成本,整體降價後項目已是“貼身肉搏”,盈利風險更高。該項目地塊購於2010年,是該區域歷史地價最高的年份,開發商以超過99%的溢價率高價購得。

  房企放緩拿地控風險

  “市場低迷期,風險大的項目都是拿地價格過高,一旦價格回歸,風險承受能力不足的弱點就凸顯出來。”劉淵表示。

  事實上,在樓市低迷,銷售不暢的情況下,標杆房企已放緩拿地步伐。根據中原監測數據顯示,4月十家標杆房企購地金額為173億元,盡管環比3月增長15%,但較2013年月均購地金額大幅回落38%。

  以萬科為例,其4月份銷售面積和金額環比雙雙下降。在拿地方面,4月萬科新增加項目僅5個,總金額還不到19億元,且其中3個項目為合作開發。

  另據中原監測數據顯示,4月全國40個大中城市一手住宅銷售面積環比3月下滑5.8%。在樓市暫無好轉跡像的情況下,標杆房企購地趨於謹慎。

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