KC18 股票論壇

 找回密碼
 註冊

掃一掃,訪問微社區

QQ登錄

只需一步,快速開始

搜索
查看: 1879|回復: 3

Buffetfans投資札記---扭氣球

  [複製鏈接]
發表於 14/10/2010 21:14 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

馬上註冊,結交更多好友,享用更多功能,讓你輕鬆玩轉社區。

您需要 登錄 才可以下載或查看,沒有帳號?註冊

x
相信大家也有看過小丑表演扭氣球,小丑以熟練的技巧,可以把小小的氣球扭出不同的造型。其實微觀點看,小丑只是把氣球中的空氣由氣球的一方擠壓到特定的地方,繼而令氣球出現不同的形態,空氣其實並沒有因此而被迫出氣球之外。

為甚麼小弟會突然談到扭氣球,還不是因為看過早前澳門政府所公布的調控樓市政策後,第一感覺就是政府官員在扮小丑扭氣球,逗小市民開心,實在上對擠出泡沫(氣球內的空氣)根本毫無作用,甚至會推高中下價物業的價格。今天就分析一下這個問題,令澳門市民不用被政府這些技俩所蒙閉。

澳門政策公布了多條政策,但其他的都只是口上說說的東西,對樓價的影響很有限,不談也罷。而較具殺傷力的是下面兩條:
1.        取消物業交易的現行0.5%中間移轉稅,改為徵收1%-3%的轉移稅。
2.        收緊樓宇按揭成數,三百三十萬以上的樓宇最高按七成,三百三十萬以下的物業最高按九成,最高按揭不超過二百三十一萬,九成按揭只適用於澳門居民;借款人的供款與入息比率上限為百分之五十。貸款年期不應超過借款人的正常退休年齡。

第一點的確對控制樓價上升有一定的作用,因為令炒家的交易成本增加了,令潛在買家亦可能因稅賦上升而消卻了買樓的意慾。第二點與第一點是異曲同工,政府把樓價上升歸因於海外炒家,所以才有「九成按揭只適用於澳門居民」這一句,目的是向炒家們說「銀行不會借錢給你上會」。

可惜政府高官在推行政策時,沒有想到澳門樓價高企的原因不在於炒作成本,以小弟的看法,可歸結出下列原因:

(一)官商有勾結之嫌,推高樓市。發展商以極低廉的成本取得土地發展物業,只要賣出小部份單位已可封蝕本門,其他單位則可善價而沽。所以就算遇著樓市寒流,她們亦有能力持貨直至市場好轉。澳門沒有像內地那樣積極地打擊囤貨居奇的行為,試問如此怎能令樓市調整?

(二)澳門樓宇供應有限。這裡本身已地少人多,由於賭權開放的關係,很多土地也劃歸賭場進行大型基建,令住宅土地買少見少。土地資源不足,加上需求龐大,令發展商傾向興建豪宅。若不計及政府聲稱可以完成的19,000個經濟房屋供應,其他新增供應在未來三年不足2,000個,但澳門每年對新增單位的需求達5000個以上,在供不應求之下,樓價是很難下跌的。

(三)通脹推高實物資產價值。澳門基本上是一個沒有自給自足能力的城市,所有物資都需要向外採購,特別是依賴中國的供應。目前人民幣升值速度加快,物價越來越高,直接推動了澳門本身的通脹。銀行體系因為資金充裕,令息率低企,在扣減通脹後,錢放在銀行要白蝕。就算目前樓宇租金回報只有不足3%,但仍遠靠放在銀行為佳,支持了樓價的上升。

上述三者若沒有顯著改善,澳門樓價是不會回落的。政府新公布的政策,表面上是為了打壓樓價,其實是苦了真正需要買樓的人士。把中間轉移稅變為直接徵收1%-3%的轉移稅,對那些炒家來說,這些成本並不足以撲滅其投機的意慾。試想想,若稅金只是3%,樓價能夠上升一成的話,仍有7%的利潤,樓市要上升一年很困難嗎?澳門樓市過往五年平均都有超過20%的增長。只要利潤不少於零,他們仍有炒作的空間。反之需要買樓的澳門人,這些就是他們額外的買入成本,就算可享受首次置業的優惠,但那些想換樓改善居住環境的人士又如何呢?難度我住在一間年過50年的舊樓,想換一間好一點的屋也應該交多幾倍的稅金嗎?

而第二點的政策就更加荒謬。澳門樓現時被那些人炒起?是需要借錢買樓的炒家還是有能力一次支付的大豪客呢?就以海擎天為例,現時的業主多數為內地的有錢人。上調按揭成數及上限對他們有影響嗎?反之,對一些辛辛苦苦儲夠首期買樓的人士,現在就可能要面對資金不足的困境,政府有考慮過嗎?除此以外,我也不太明白330萬的分水嶺是如何制定出來的。為何只有330萬樓下的樓才有可能做足九成按揭?這不是明確向市場說若想銀行借足夠的錢給你,你就必須買330萬以下的樓宇。人有捨難取易的心態,若你是買家,你也會考慮先買這些可借足按揭的樓吧!若每個買家都這樣想的話,必定令這一價位以下的樓宇需求量大升,到時大家可能會見到豪宅升勢放緩,而中下價樓價出現急升的現象。

試問在交易成本上成,價格又可能再升的情況下,政府這些政策是否有點畫添足,把澳門的樓市弄得更為混亂。令泡沫從豪宅擠壓到中下價樓之上,是誰人想製造另一次炒家的獲利機會嗎?

政府在推行每項政策之前,最好還是多作諮詢,我看不到目前政府內有經濟學的專家,否則不會推出如此不知所謂的「德政」,明知自身的不足就應集思廣益,不要每天閉門造車。或者是小弟的想法太過天真,這其實可能是另一著高招,讓利益集團可以再狠狠地向澳門的小市民搜刮一番也說不定。
發表於 14/10/2010 22:04 | 顯示全部樓層
澳門地太少,長遠都係升!
發表於 15/10/2010 22:41 | 顯示全部樓層
樓價...一直都係最難解決既問題..
發表於 14/10/2012 05:02 | 顯示全部樓層
提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽
您需要登錄後才可以回帖 登錄 | 註冊

本版積分規則

聯絡我們|手機版|黑期指數|KC18 股票論壇

GMT+8, 2/4/2020 06:54 , Processed in 0.048789 second(s), 27 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回復 返回頂部 返回列表