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銀監會:禁信託資金流向土地儲備

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發表於 24/2/2010 08:59 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

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银监会收紧房地产信托 禁信托资金流向土地储备

    同时要求发放信托贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、具备二级资质等条件

  针对房地产市场的调控措施接连不断。

  记者日前获悉,春节前夕,银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,再次收紧房地产信托。《通知》明确指出,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

  据了解,土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

  同时,银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

  《通知》同时要求信托公司,开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行;应进行项目尽职调查,确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性;应严格落实房地产贷款担保的真实、合法、有效;应加强项目管理,密切监控房地产信托贷款或投资情况。

  此外,银监会要求,商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的,理财客户应符合有关合格投资者的规定;信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1.

  除了对信托公司的要求,银监会还要求各银监局加强对既有规定的执行力度,强化对房地产信托融资的监管,加强对信托公司房地产业务的风险监控。

  银监会人士告诉记者,《通知》的出台主要为进一步规范信托公司开展房地产信托业务,防范房地产信托业务风险,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。

  房地产信托一直是信托公司的重点业务之一。自去年下半年以来,房地产信托产品开始井喷,并持续保持火爆。普益财富数据显示,2009年,共有204款房地产投资信托产品发行,较2008年的134款增加了50%以上,刷新行业纪录;成立181款房地产投资信托,规模为327亿元,规模同比增40%.
 樓主| 發表於 24/2/2010 08:59 | 顯示全部樓層
地方楼市调控次第展开 北京11部门联手遏制房价

    随着两会的临近,地方对房地产的调控也日渐明朗。继南京出台地方调控政策后,北京市住房和城乡建设委员会昨日宣布,北京市11各相关职能部门联合推出《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《实施意见》),秉承国家对房地产宏观调控的宗旨,遏制房价过快上涨的势头,促进北京房地产市场平稳健康发展。

  此次北京出台的《实施意见》对商品房管理做出了明确指示,《实施意见》指出要加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。

  《实施意见》还提出,要控制商品住房项目单宗土地出让面积,严格地价款首付比例及支付时限,依法追究未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工房地产开发企业的违约责任,并限制其参与土地出让活动。对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目,加强监督管理和跟踪服务,发挥行政审批绿色通道机制作用,促开工、促上市。

  分析师指出,从中央到地方陆续出台的房地产调控政策都剑指过快上涨的房价,这种过快上涨的势头在一段时间内会被有效遏制。另一方面,调控政策旨在增加保障性住房,涉及商品房调控项目比较少,商品房价下跌的可能也比较小。

  北京中原三级市场研究部分析师认为,如果这一政策能够切实有效的落实,那么能在一定程度上增加房源供应,减缓房源紧张的情况,商品房市场价格不会延续去年的飞涨态势,至少速度会有所放缓。同时,由于商品房土地及房源供应将逐渐外延,可能出现结构性的价格下调,

  不过,分析师表示,这并不意味着商品房价格一定会走低,房价下跌同样比较难。土地一直被视为是房地产调控的源头。从今年1月1日起,北京土地一级开发就收归国有,这次出台的《实施意见》更是明确了政策性住房建设用地的供应结构和努力增加商品房供应。

  《实施意见》指出,增加住房建设用地供应,加大政策性住房建设力度,调整住房建设用地供应结构,2010年各类政策性住房用地占全市供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

  上述分析师表示,政策落脚点在增加中低收入人群可以购买的政策性住房,这将使得在土地供应有限的情况下,商品房供应不会明显增加,同时刚性需求依然明显,供需矛盾仍旧存在。虽然提出增加住房建设用地供应,但北京1月的土地市场居住类用地楼面均价已经达到了13305.4元每平方米的水平,较多的土地供应依然难以抑制地价上涨,同时还需要保障政策性住房用地面积,会使得商品房用地价格很难下调,从而导致商品房价格下跌的可能性很小。
 樓主| 發表於 24/2/2010 09:00 | 顯示全部樓層
叶檀:中国必须收紧货币 今年筹资主旋律不是银行


著名财经评论人叶檀(资料图)

  中国必须收紧货币。宽松的货币政策是资产泡沫与出口经济的温床,也是银行坏账的罪魁。
  
  去年极端宽松的货币政策有两大成果:一是中国乃至美国、澳洲等地的经济数据到下半年开始向好;二是中国的资产泡沫尤其是房地产泡沫创出新高。一大恶果是助推全球资源价格,延缓了中国制造业转型的步伐。目前沿海地带开始闹民工荒,通胀压力加剧,是经济结构开倒车的证据,不能倒逼出产业升级。
  
  2月22日,中共中央政治局召开会议,讨论国务院拟提请全国人大审议的《政府工作报告》稿,审议《国家中长期人才发展规划纲要 (2010~2020年)》。会议指出,今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性,根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性,把握好政策实施的力度、节奏、重点。
  
  有人据此以为中国货币政策将继续宽松,这样的理解大错特错。稳定政策是为了稳定人心和市场,但银行货币市场毫无疑问在收缩之中。今年筹资的主旋律不是银行,而是银行之外的直接融资渠道。
  
  货币收紧主要是提升存款准备金率。按照2010年1月末商业银行存款余额61.2万亿计算,上调存款准备金率0.5个百分点将回收3064.50亿元基础货币;货币乘数(M2)为4.55倍,由此将缩减13949亿元存款,并将减少相当于此存款额75%的贷款。
  
  银监会切断了信贷资金流向资本市场的渠道。一贯强调信贷风险的银监会在春节之后的第一时间宣布实施两个办法。至此,银监会的三个办法、一个指引全面进入实施阶段:个贷、流贷、固贷、项融统统被套上了紧箍咒,银行的钱以后不再进入申贷者的账户,而是由银行直接发放到目的客户的账户里。内行人管内行人,这些措施非常得力。信贷资金是否会产生泡沫是个伪命题,真正的命题是监管部门是否愿意动真格。
  
  银监会还有可能切断地方政府高风险融资的渠道。央行去年四季度披露的数据显示,全国3800多家地方融资机构,管理总资产8万亿元,地方政府的负债已达5万亿元,平均负债率高达60%以上。笔者目力所及之处,地方已经开始新一轮大干快上的建设周期。
  
  如果说高速交通网是必要的投入,而各个地级市大建国际会展中心、大建运动中心,明显是无法收回成本的形象工程。如此发展下去,中国所有的城镇都将"滨田化"。日本西南部一个人口不足7万的偏僻渔村滨田,由于是前首相竹下登的故乡,在日本"失落的十年"中,耗资70亿日元修建了一座宏伟的跨海大桥、一条高速路、一所大学、一座监狱、一个滨田太阳村运动中心、一座滑雪场和一个白头鲸鱼海洋馆等。虽然该县人均收入26000美元,在日本47个县中间仅排名第40,这些投入却给当地留下110亿美元的债务,两倍于其年预算开支。有报道称,财政部正在牵头制定一份旨在规范地方政府融资平台的文件,其中很重要的一条原则是,地方政府和人大所开具的"担保函"无效。
  
  银行退出刺激政策的主角位置,只能满足重大项目的投资需求,而经济又不能大起大落--那么,由谁顶替银行充当货币主角?答案是民间资金。
  
  银行一直惦记着通过证券市场补充资本充足率,2010年1月,中国银行(601988)、招商银行(600036)先后公布再融资方案。中国银行拟发行400亿元可转债,早在2009年,中国银行就有1200亿元的次级债发行计划;招商银行公布拟不超220亿元再融资方案,并于近日获得证监会批准。今年全年约在2000亿左右。房地产也盯着民间资金,从证券市场融资不成的话,将通过信托等方式进行融资。
  
  而大小非也不甘寂寞,曾经发布千亿融资击垮市场的中国平安(601318),再次有惊人之举。2010年2月22日,中国平安8.6亿股天量员工股,将于3月1日上市流通。平安员工兑现不违反任何法律法规,却让市场更加清楚,大小非猛于虎的现状并未根本改观,真正得益的是那些人。
  
  不仅如此,证券市场还担负着为高科技企业融资的艰巨任务,中国经济结构需要转型,高科技企业必不可少,风险投资与资本市场直接融资将成为主力。在2月22日中共中央政治局的会议上,经济转型、农村建设与科技发展并列到前所未有的高度。
  
  从现在开始,银行让位,财政政策趋于稳定,通过证券、信托等对于民间资金的汲取将进一步加速。M1、M2不可能超越去年高位,用去年的货币、投资等看待证券市场,将犯大错。
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